Người dân muốn sang tên nhà ở xã hội nhưng lại bối rối vì không rõ thủ tục, thuế phí và điều kiện đi kèm. Việc thiếu thông tin dễ khiến giao dịch bị chậm trễ, tốn thời gian và chi phí phát sinh. Bài viết sau sẽ giúp người dân nắm rõ mọi mọi chi phí, mức thuế để sang tên nhà ở xã hội trở nên dễ dàng hơn.
Các trường hợp được sang tên nhà ở xã hội
Căn cứ theo quy định tại các điểm d, đ, e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở 2023, sang tên (chuyển nhượng) nhà ở xã hội sẽ được chia làm 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trong vòng 5 năm, bên mua không được phép bán lại nhà ở xã hội, trừ trường hợp sau:
Nếu bên mua có nhu cầu bán lại trong thời hạn 5 năm thì bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá bán không vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Người bán cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua có quyền bán lại nhà ở xã hội theo giá thị trường, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trong trường hợp này, bên bán:
- Không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
- Phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu là nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.
Sang tên nhà ở xã hội phải nộp những loại thuế phí gì?
Dưới đây là các loại thuế, lệ phí mà người bán cần phải đóng khi làm thủ tục thủ tục sang tên nhà ở xã hội:
Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)
Đối với chi phí thuế khi sang tên, chuyển nhượng nhà ở xã hội, người bán cần lưu ý khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp. Đây là một trong các chi phí bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, cá nhân cư trú tại Việt Nam khi muốn chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với cá nhân không cư trú, dựa theo quy định tại Điều 29 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thuế suất cũng được áp dụng là 2% giá chuyển nhượng bất động sản.
Nói cách khác, mọi cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở (trừ các trường hợp được miễn) đều phải nộp thuế TNCN là 2% trên giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp người mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu muốn bán lại thì cũng phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế, theo đúng nội dung quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.
Lệ phí trước bạ
Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ – một khoản chi phí bắt buộc khi tiến hành thực hiện thủ tục sang tên nhà, đất. Đây là nghĩa vụ tài chính được quy định rõ trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nhà và đất đều thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Mức thu cụ thể được quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trong đó:
- Nhà, đất: Mức thu là 0,5%
- Súng săn, súng thể thao: Mức thu là 2%
- Các loại tàu thuyền, tàu bay…: Mức thu dao động từ 1% đến 15% tùy loại
Như vậy, khi sang tên nhà ở xã hội, lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị của nhà ở xã hội – tức là căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được cơ quan thuế thẩm định.
Phí để công chứng hợp đồng sang tên nhà ở xã hội
Khi thực hiện sang tên nhà ở xã hội, các hồ sơ cần phải được công chứng theo đúng quy định. Chí phí công chứng hợp đồng được thanh toán tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được xác định dựa trên giá trị của hợp đồng, tài sản ghi nhận trong giao dịch, cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch | Mức thu(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| 2 | Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng | 100.000 |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Lưu ý: Những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức thu khác nhau.
Chuyển nhượng nhà ở xã hội có phải đóng tiền sử dụng đất?
Một trong những thắc mắc phổ biến khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở xã hội là: Người bán có phải nộp tiền sử dụng đất hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào loại hình nhà ở xã hội và thời điểm thực hiện chuyển nhượng.
Dựa theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
“Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”
Từ quy định trên có thể hiểu:
Nếu người dân bán nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như các trường hợp chuyển nhượng nhà đất khác.
Riêng đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (không phải căn hộ chung cư), người bán vẫn phải nộp tiền sử dụng đất, ngay cả khi chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm. Quy định này nhằm đảm bảo công bằng giữa các loại hình nhà ở xã hội và phù hợp với chính sách quản lý đất đai hiện hành.
Việc sang tên nhà ở xã hội có những quy định riêng về thuế, phí. Hãy tìm hiểu và chuẩn bị đầy đủ chi phí, hồ sơ để thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch, đảm bảo quyền lợi và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
