Thị trường bất động sản năm 2026 đang chịu tác động rõ rệt từ biến động lãi suất vay mua nhà. Nhiều khoản vay sau giai đoạn ưu đãi đã chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi với mức 13 – 15% mỗi năm. Chi phí vốn tăng nhanh khiến nhiều người vay mua nhà thương mại gặp áp lực tài chính lớn trong kế hoạch tài chính dài hạn.
Các khoản vay ký trong giai đoạn 2024 – 2025 đang đồng loạt kết thúc thời gian ưu đãi. Mức lãi suất mới làm chi phí trả nợ hàng tháng tăng đáng kể so với giai đoạn đầu. Bối cảnh lãi vay tăng cao đang buộc nhiều người mua nhà phải điều chỉnh chiến lược tài chính và lựa chọn loại hình nhà ở phù hợp hơn.
Trong bức tranh chung của thị trường, phân khúc nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn từ nhóm người mua có nhu cầu ở thực nhờ giá bán thấp hơn và chính sách tín dụng ưu đãi ổn định.
Lãi suất thả nổi 13 – 15% tạo áp lực lớn cho người vay mua nhà
Lãi suất thả nổi đang trở thành yếu tố gây áp lực mạnh đối với người vay mua bất động sản. Phần lớn hợp đồng vay mua nhà tại Việt Nam đều có giai đoạn ưu đãi lãi suất cố định trong khoảng 12 – 36 tháng đầu.
Các ngân hàng thương mại sẽ áp dụng cơ chế thả nổi sau khi giai đoạn ưu đãi kết thúc. Công thức phổ biến của lãi suất thả nổi bao gồm lãi suất cơ sở cộng với biên độ do ngân hàng quy định. Một số ngân hàng quốc doanh sử dụng lãi suất tiền gửi kỳ hạn dài làm cơ sở tính toán trước khi cộng thêm biên độ.
Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc điều hành REFI, cho biết mức lãi suất 15% xuất hiện ở một số trường hợp có hệ số rủi ro cao. Mặt bằng phổ biến sau giai đoạn ưu đãi hiện nay dao động khoảng 13 – 14% mỗi năm.
Một ví dụ điển hình cho thấy lãi suất cơ sở tại một số ngân hàng đầu năm 2026 ở mức khoảng 9,5%. Biên độ phổ biến dao động từ 3,5 – 4,5%. Công thức này khiến lãi suất thực tế của nhiều khoản vay tăng lên mức 13 – 14% mỗi năm. Chi phí tài chính tăng mạnh đang khiến nhiều người vay phải điều chỉnh kế hoạch chi tiêu và chiến lược đầu tư bất động sản.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh
Áp lực lãi suất cao đang khiến nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền. Một số chủ sở hữu bất động sản buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc tái cơ cấu tài sản để giảm áp lực tài chính.
Để dễ hình dung, hãy thử một bài toán giả định: một căn nhà thương mại trị giá 2 tỷ đồng, người mua vay 70% (tương đương 1,4 tỷ đồng) trong 20 năm. Với lãi suất thả nổi 14%/năm, riêng tiền lãi tháng đầu đã khoảng 16,3 triệu đồng; tính cả gốc và lãi, khoản phải trả hằng tháng trong những năm đầu vào khoảng 17 – 17,5 triệu đồng. Đây là mức vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình trẻ có thu nhập 20 – 30 triệu đồng mỗi tháng.
Thị trường thời điểm đó ghi nhận một số phân khúc bất động sản giảm giá mạnh, có nơi giảm từ 30 – 40%. Người có năng lực tài chính mạnh đã mua được tài sản với mức chiết khấu đáng kể.
Tăng trưởng tín dụng năm 2025 đạt khoảng 19%. Mục tiêu tín dụng năm 2026 được đặt ở mức khoảng 15%. Chính sách kiểm soát dòng vốn vào bất động sản đầu cơ đang khiến nguồn tiền trên thị trường giảm rõ rệt. Sự kết hợp giữa lãi suất cao và chính sách tín dụng thận trọng đang tạo ra quá trình sàng lọc mạnh trên thị trường bất động sản.
Lãi suất cao khiến nhu cầu nhà ở thực dịch chuyển sang nhà ở xã hội
Mặt bằng lãi vay tăng mạnh đang khiến nhiều gia đình cân nhắc lại kế hoạch mua nhà thương mại. Khoản vay lớn kết hợp với lãi suất thả nổi có thể tạo ra áp lực tài chính kéo dài trong nhiều năm. Trước áp lực chi phí vay tăng cao, phân khúc nhà ở xã hội trở thành lựa chọn phù hợp đối với nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình.
Đặc biệt, chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội cũng có mức lãi suất ưu đãi ổn định hơn trong thời gian dài. Điều kiện tài chính dễ tiếp cận giúp nhiều người lao động có cơ hội sở hữu nhà ở với áp lực trả nợ thấp hơn.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng tăng, Dự án Khu nhà ở An Sinh thuộc Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1) đang nhận được sự quan tâm của nhiều người lao động và các hộ gia đình có nhu cầu ổn định chỗ ở lâu dài.
Dự án cung cấp 978 căn hộ với diện tích đa dạng từ 38,5 m² đến 67,9 m², phù hợp với khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình và người lao động. Giá bán căn hộ nhà ở xã hội là 15.819.000 đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và chi phí duy tu, bảo trì.
Khu nhà ở được quy hoạch đồng bộ với hệ thống hạ tầng và các tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của cư dân. Dự án còn có lợi thế không gian ven sông Sài Gòn, góp phần mang lại môi trường sống thông thoáng và nâng cao chất lượng sinh hoạt cho cư dân.
Biến động lãi suất đang khiến nhiều người mua nhà cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội với mức giá hợp lý và chính sách tín dụng ưu đãi đang trở thành lựa chọn phù hợp đối với nhu cầu an cư của nhiều gia đình.
