Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không là thắc mắc của rất nhiều người khi sở hữu loại hình bất động sản này. Việc sử dụng tài sản này để vay vốn ngân hàng lại phụ thuộc vào nhiều quy định pháp lý và điều kiện cụ thể, khiến không ít người băn khoăn về quyền lợi và giới hạn khi sở hữu. Bài viết sau sẽ giúp bạn đọc giải đáp chi tiết vấn đề dùng nhà ở xã hội để vay thế chấp.
Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở được Nhà nước hoặc các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhằm cung cấp cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp hoặc đối tượng khó khăn về nhà ở với giá ưu đãi. Đây là một trong những giải pháp quan trọng giúp đảm bảo an sinh xã hội và cải thiện chất lượng sống của người dân.
Đặc điểm của nhà ở xã hội
Dưới đây là một số đặc điểm của nhà ở xã hội:
- Giá bán và giá cho thuê ưu đãi: Nhà ở xã hội có giá thấp hơn so với các căn nhà ở thương mại do được hỗ trợ từ Nhà nước thông qua miễn, giảm thuế và ưu đãi lãi suất vay.
- Diện tích giới hạn: Diện tích dao động 25m² đến 70m² tùy thuộc vào loại hình căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ.
- Chất lượng đảm bảo: Dù giá rẻ hơn nhưng vẫn phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, chất lượng xây dựng và tiện ích công cộng.
- Đối tượng được ưu tiên: Chỉ một số nhóm dân cư nhất định mới đủ điều kiện mua, thuê mua hoặc thuê NOXH theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không?
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP về việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:
– Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đúng đối tượng và tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở. Đồng thời, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được hỗ trợ nhà ở xã hội một lần duy nhất theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.
– Việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước cần được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
– Người thuê nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong suốt thời gian thuê theo hợp đồng đã ký kết với bên cho thuê.
– Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Tại Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm.
Theo đó, việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”..
Bên cạnh đó, tại Điểm đ, Khoản 5, Điều 198 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực mà đến ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp tiền theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.
Căn cứ quy định trên, Tổng Cục thuế cho biết, đối với trường hợp bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà thực hiện chuyển nhượng sau ngày 1/8/2024 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) thì không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập.
Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập.
…
Kết luận, theo các quy định đã nêu, người sở hữu nhà ở xã hội không được sử dụng nhà ở xã hội làm tài sản bảo đảm để thế chấp vay vốn ngân hàng, trừ trường hợp thế chấp tại ngân hàng nhằm vay tiền mua hoặc thuê mua chính căn hộ đó.
Điểm khác biệt giữa thế chấp nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
Khi vay vốn mua nhà, nhiều người thường băn khoăn về sự khác biệt khi dùng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại để thế chấp khoản vậy. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý để tránh nhầm lẫn và lựa chọn phù hợp.
| Tiêu chí | Nhà ở xã hội | Nhà ở thương mại |
| Quyền thế chấp | Chỉ được thế chấp ngân hàng để vay mua chính căn hộ, không được thế chấp cho mục đích khác trước 5 năm | Có thể thế chấp ngay sau khi mua |
| Thời gian hạn chế | Tối thiểu 5 năm trước khi được phép thế chấp tự do | Không có thời gian hạn chế |
| Lãi suất vay | Có thể hưởng ưu đãi từ ngân hàng chính sách | Lãi suất thương mại, không có hỗ trợ từ Nhà nước |
Như vậy, theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội chỉ được thế chấp căn hộ tại ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó, chứ không thể thế chấp để vay mục đích khác trong thời gian bị hạn chế giao dịch. Điều này nhằm đảm bảo đúng mục tiêu an sinh xã hội của loại hình nhà ở này. Vì vậy, trước khi quyết định mua, người mua cần nắm rõ quy định để có kế hoạch tài chính phù hợp và tránh vi phạm điều kiện sở hữu.
