Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không là thắc mắc của rất nhiều người khi sở hữu loại hình bất động sản này. Việc sử dụng tài sản này để vay vốn ngân hàng lại phụ thuộc vào nhiều quy định pháp lý và điều kiện cụ thể, khiến không ít người băn khoăn về quyền lợi và giới hạn khi sở hữu. Bài viết sau sẽ giúp bạn đọc giải đáp chi tiết vấn đề dùng nhà ở xã hội để vay thế chấp.
Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở được Nhà nước hoặc các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhằm cung cấp cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp hoặc đối tượng khó khăn về nhà ở với giá ưu đãi. Đây là một trong những giải pháp quan trọng giúp đảm bảo an sinh xã hội và cải thiện chất lượng sống của người dân.
Đặc điểm của nhà ở xã hội
Dưới đây là một số đặc điểm của nhà ở xã hội:
- Giá bán và giá cho thuê ưu đãi: Nhà ở xã hội có giá thấp hơn so với các căn nhà ở thương mại do được hỗ trợ từ Nhà nước thông qua miễn, giảm thuế và ưu đãi lãi suất vay.
- Diện tích giới hạn: Diện tích dao động 25m² đến 70m² tùy thuộc vào loại hình căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ.
- Chất lượng đảm bảo: Dù giá rẻ hơn nhưng vẫn phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, chất lượng xây dựng và tiện ích công cộng.
- Đối tượng được ưu tiên: Chỉ một số nhóm dân cư nhất định mới đủ điều kiện mua, thuê mua hoặc thuê NOXH theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội có được vay thế chấp ngân hàng không?
Theo quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân được phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng nếu đáp ứng điều kiện cụ thể:
“Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.
3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.”
Tại Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định rõ:
Sau 5 năm kể từ khi hoàn tất thanh toán và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, người mua nhà ở xã hội được phép chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê theo quy định pháp luật.
Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau 5 năm, ngoài các nghĩa vụ thuế, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn mua, thuê mua chính căn hộ đó theo quy định của pháp luật. Sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh toán đủ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người sở hữu được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng theo quy định hiện hành. Trường hợp mua nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, khi bán lại sau 5 năm, phải nộp 50% tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
Điểm khác biệt giữa thế chấp nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
Khi vay vốn mua nhà, nhiều người thường băn khoăn về sự khác biệt khi dùng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại để thế chấp khoản vậy. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý để tránh nhầm lẫn và lựa chọn phù hợp.
| Tiêu chí | Nhà ở xã hội | Nhà ở thương mại |
| Quyền thế chấp | Chỉ được thế chấp ngân hàng để vay mua chính căn hộ, không được thế chấp cho mục đích khác trước 5 năm | Có thể thế chấp ngay sau khi mua |
| Thời gian hạn chế | Tối thiểu 5 năm trước khi được phép thế chấp tự do | Không có thời gian hạn chế |
| Lãi suất vay | Có thể hưởng ưu đãi từ ngân hàng chính sách | Lãi suất thương mại, không có hỗ trợ từ Nhà nước |
Như vậy, theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội chỉ được thế chấp căn hộ tại ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó, chứ không thể thế chấp để vay mục đích khác trong thời gian bị hạn chế giao dịch. Điều này nhằm đảm bảo đúng mục tiêu an sinh xã hội của loại hình nhà ở này. Vì vậy, trước khi quyết định mua, người mua cần nắm rõ quy định để có kế hoạch tài chính phù hợp và tránh vi phạm điều kiện sở hữu.
