Bên cạnh việc sở hữu nhà ở xã hội, nhiều người còn thắc mắc mua nhà ở xã hội xong có được bán lại không? Bao lâu thì được bán lại? Để tìm hiểu chi tiết về pháp lý nhà ở xã hội, hãy theo dõi bài viết bên dưới.
Mua nhà ở xã hội xong có được bán lại không? Pháp lý về nhà ở xã hội và quyền bán lại
Nhà ở xã hội hỗ trợ người dân có thu nhập thấp sở hữu nhà ở với mức ưu đãi. Tuy nhiên, sau khi mua nhà ở xã hội, nhiều người thắc mắc liệu có được bán lại hay không và pháp luật quy định như thế nào về quyền bán lại. Để trả lời câu hỏi này, cần xem xét các quy định cụ thể tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023.
Quy định pháp luật về việc bán lại nhà ở xã hội
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được quy định như sau:
a) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định bên dưới;
b) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
c) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Giải thích chi tiết
Dựa trên Điều 89, quyền bán lại nhà ở xã hội được chia thành hai giai đoạn rõ ràng:
Trong 5 năm đầu sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà: Người mua không được tự do bán lại nhà ở xã hội cho bất kỳ ai theo ý muốn.
Nếu có nhu cầu bán trong thời gian này, chỉ được phép bán lại cho:
- Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
- Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật
Giá bán tối đa chỉ bằng giá mua ban đầu từ chủ đầu tư, không được cao hơn.
Nếu vi phạm (bán cho đối tượng không thuộc hai nhóm trên), hợp đồng mua bán sẽ vô hiệu. Khi đó, người mua có thể bị yêu cầu bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý hoặc chủ đầu tư. Nếu không tự nguyện bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền cưỡng chế thu hồi nhà ở.
Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà:
- Sau khi đã đủ 5 năm và được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng), người mua được phép bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, tức là bán cho bất kỳ ai có nhu cầu với giá do hai bên thỏa thuận.
- Lúc này, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà riêng lẻ), nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật về thuế.
Ví dụ minh họa
Chị Hoa mua một căn hộ 51,2m² tại dự án khu nhà ở An Sinh (NƠXH) và thanh toán đủ tiền vào ngày 1/4/2026.
- Trước ngày 1/4/2031 (trong 5 năm): Nếu chị Hoa muốn bán, chị chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư HUD hoặc một người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu (866.628.096 triệu đồng đã bao gồm thuế và phí bảo trì).
- Sau ngày 1/4/2031 (sau 5 năm): Nếu đã có giấy chứng nhận, chị Hoa có thể bán căn hộ cho bất kỳ ai, ví dụ với giá thị trường 1,2 tỷ đồng, và chỉ cần nộp thuế thu nhập cá nhân, không phải nộp tiền sử dụng đất (vì đây là căn hộ chung cư).
Kết luận
Vậy, mua nhà ở xã hội xong có được bán lại không? Câu trả lời là có, nhưng phụ thuộc vào thời điểm:
- Trong 5 năm đầu sau khi thanh toán đủ tiền, bạn chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá mua ban đầu.
- Sau 5 năm và có Giấy chứng nhận, bạn được tự do bán lại theo giá thị trường cho bất kỳ ai.
Điều này nhằm đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tượng cần hỗ trợ, đồng thời vẫn cho phép người mua linh hoạt sau thời gian quy định. Người mua cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 để tránh rủi ro pháp lý như hợp đồng vô hiệu hoặc bị thu hồi nhà.
Các hình thức xử phạt nếu vi phạm quy định mua bán lại nhà ở xã hội
Theo quy định tại Khoản 10, Điều 88, Luật Nhà ở 2023, trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm các quy định về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Bên mua cần phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi.
Ngoài ra, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và nhà ở, các vi phạm về mua bán, cho thuê nhà ở xã hội sẽ bị xử phạt:
- Phạt tiền từ 40 – 60 triệu đồng đối với hành vi bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đáp ứng đủ điều kiện.
- Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng đối với hành vi bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện.
Thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm là gì?
Theo quy định tại Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời gian 5 năm được thực hiện như sau:
- Người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Việc bán lại nhà ở xã hội phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
Do đó, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm yêu cầu:
- Người bán có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Quy trình bán lại phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản và đất đai.
Khi bán lại nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Theo Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau 5 năm, bên bán ngoài các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định, còn phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là khi nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc mua nhà ở xã hội và bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian là vấn đề cần lưu ý về mặt pháp lý. Mặc dù người mua có thể bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, nhưng cần tuân thủ các quy định cụ thể liên quan đến đối tượng được phép mua lại và nghĩa vụ tài chính khi thực hiện giao dịch.
