Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng của chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam, với hàng loạt thay đổi từ cấp Trung ương đến địa phương. Đáng chú ý nhất là Nghị định 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026 và các quy định áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người lao động có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có thêm nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở.
Sự thống nhất trong điều kiện và chính sách nhà ở xã hội trên toàn quốc và Thành phố Hồ Chí Minh
Ngày 07/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 136/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Những điểm chung cốt lõi bao gồm:
1. Điều kiện về thu nhập
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
2. Thủ tục hành chính
Sửa đổi, bổ sung Mẫu số 01 tại Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội). Các giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được xác nhận.
Những điểm riêng trong chính sách nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh so với quy định toàn quốc
Bên cạnh khung chung, Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng Quyết định 14/2026/QĐ-UBND (từ 01/4/2026) và Quyết định 17/2025/QĐ-UBND với những đặc thù riêng:
1. Hệ số điều chỉnh thu nhập và chính sách khuyến khích
Theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 14/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố áp dụng hệ số điều chỉnh mức thu nhập là 1,25 đối với các đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Về điều kiện thu nhập, các trường hợp người đứng đơn độc thân và người đứng đơn đã kết hôn được áp dụng mức thu nhập thực nhận tương tự như quy định chung trên cả nước. Riêng đối với đối tượng độc thân nuôi con, Thành phố có sự điều chỉnh cao hơn, cụ thể: Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 37,5 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Mức thu nhập cao hơn mức quy định theo Nghị định 136 (không quá 35 triệu đồng)
Đối với các hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên, Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng chính sách khuyến khích với hệ số điều chỉnh cao hơn là 1,35.
Điều kiện thu nhập tương ứng gồm:
Người độc thân: Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 27 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40,5 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Người đã kết hôn: Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 54 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Các đối tượng này còn được ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích lớn hoặc căn hộ từ 2 phòng ngủ trở lên (nếu dự án có quỹ nhà phù hợp).
2. Quy định khoảng cách kilomet
Người có nhà ở thuộc sở hữu mình vẫn có thể được xem xét để được hưởng chính sách hỗ trọ về nhà ở xã hội nếu đáp ứng điều kiện khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc:
Từ 14,5 km trở lên đối với nhà ở thuộc khu vực phường
Từ 20 km trở lên đối với nhà ở thuộc khu vực xã
Trong cả hai trường hợp, dự án nhà ở xã hội phải có khoảng cách đến nơi làm việc gần hơn nơi ở hiện tại, nhằm đảm bảo tính thực tế của nhu cầu di chuyển.
Đối với khu vực Đặc khu Côn Đảo:
Không được xem xét hưởng chính sách nếu đã có nhà ở tại đây
Trừ trường hợp diện tích nhà ở bình quân dưới 15 m²/người
Quy định này nhằm kiểm soát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng trong khu vực đặc thù.
Khoảng cách được xác định theo lộ trình đường bộ hoặc đường thủy ngắn nhất. Người dân sử dụng ứng dụng bản đồ số của Thành phố tại:
Tổng thể, cả Nghị định 136/2026/NĐ-CP và các quy định riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh đều hướng tới mục tiêu chung là mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho người lao động. Việc nâng trần thu nhập, linh hoạt điều chỉnh theo địa phương và bổ sung các tiêu chí thực tế như khoảng cách di chuyển đã giúp chính sách trở nên sát với đời sống hơn. Nhờ đó, người lao động có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính, được giảm bớt rào cản về thủ tục, đồng thời các hộ gia đình đông người còn được ưu tiên lựa chọn căn hộ rộng hơn – góp phần thúc đẩy an sinh xã hội bền vững.
