Chính sách nhà ở xã hội trong năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ các rào cản pháp lý tồn tại nhiều năm. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP cùng với Nghị định 54/2026/NĐ-CP để xử lý những vướng mắc liên quan đến quy hoạch, thủ tục hành chính và điều kiện tiếp cận nhà ở của người dân.
Nhiều dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn trước bị chậm tiến độ do quy trình phê duyệt quy hoạch kéo dài và điều kiện xét duyệt hồ sơ còn thiếu linh hoạt. Các quy định mới được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng triển khai dự án và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp.
Những thay đổi này không chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án mà còn góp phần giúp người lao động và các nhóm đối tượng yếu thế tiếp cận chính sách an sinh dễ dàng hơn.
Cơ chế quy hoạch linh hoạt giúp đẩy nhanh tiến độ dự án nhà ở xã hội
Trước đây, một dự án nhà ở xã hội phải chờ hoàn tất lần lượt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu rồi mới đến quy hoạch chi tiết 1/500. Trình tự cứng nhắc này từng là một trong những rào cản lớn nhất khiến dự án chậm triển khai.
Hệ quả là nhiều dự án dù đã có chủ đầu tư vẫn phải chờ nhiều tháng, thậm chí nhiều năm, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị và khu công nghiệp ngày càng cấp thiết.
Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP đã cho phép lập đồng thời quy hoạch chi tiết 1/500 cùng với quy hoạch cấp trên trong một số trường hợp. Cơ chế mới giúp chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ song song thay vì phải chờ hoàn tất từng bước theo trình tự cứng nhắc trước đây.
Quy hoạch chi tiết vẫn được phê duyệt sau, nhưng việc chuẩn bị hồ sơ song song giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án.
Mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo đặc thù từng địa phương
Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở xã hội tại khu vực đô thị chủ yếu phải được xây dựng dưới dạng chung cư. Quy định này phù hợp với các thành phố lớn có mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế.
Một số khu vực ven đô hoặc địa bàn nông thôn lại có đặc điểm khác biệt về mật độ dân cư và quỹ đất. Nhiều địa phương có nhu cầu phát triển nhà ở xã hội gắn với đất ở thay vì chỉ xây dựng chung cư cao tầng.
Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP đã bổ sung cơ chế phân vùng linh hoạt hơn. Nhà ở xã hội tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các phường thuộc tỉnh vẫn phải phát triển theo mô hình chung cư.
Các khu vực còn lại như xã hoặc địa bàn ngoài đô thị được phép phát triển nhà ở xã hội dưới dạng chung cư hoặc nhà ở thấp tầng. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định mô hình phù hợp với điều kiện phát triển của từng địa phương.
Chính sách phân vùng này giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn mô hình phát triển dự án phù hợp với thị trường địa phương. Người dân tại khu vực ven đô hoặc nông thôn cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu sinh sống thực tế.
Cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội tăng lên cho người lao động tự do
Nhiều người lao động tự do từng gặp khó khăn khi hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội do thiếu hợp đồng lao động hoặc bảng lương chính thức. Quy định trước đây yêu cầu cơ quan công an cấp xã xác nhận điều kiện thu nhập của người lao động tự do.
Cơ quan công an địa phương trên thực tế không có dữ liệu để xác minh mức thu nhập của nhóm đối tượng này. Quy trình xác nhận vì vậy thường kéo dài hoặc không thể hoàn tất hồ sơ.
Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung cơ chế mới cho phép người lao động tự do tự kê khai và cam kết mức thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã chỉ cần xác nhận thông tin nhân thân và điều kiện cư trú trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận hồ sơ.
Cơ chế kê khai và tự chịu trách nhiệm về thu nhập giúp quá trình xét duyệt hồ sơ trở nên khả thi hơn đối với nhóm lao động không có bảng lương cố định. Chính sách mới được đánh giá là bước điều chỉnh phù hợp với thực tế thị trường lao động hiện nay.
Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP cũng mở rộng quyền lợi cho người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế hoặc quốc phòng. Nhóm đối tượng này được phép mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không cần đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở trong một số trường hợp cụ thể. Cơ chế ưu tiên mới giúp người bị thu hồi đất nhanh chóng ổn định nơi ở và giảm áp lực an sinh xã hội trong quá trình triển khai các dự án phát triển kinh tế.
