Chính sách nhà ở xã hội đang trở thành giải pháp an cư quan trọng đối với người lao động tại các đô thị lớn. Điều kiện thu nhập đóng vai trò then chốt trong quá trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội. Cơ quan quản lý sử dụng chỉ số thu nhập bình quân hàng tháng để xác định người đăng ký có thuộc nhóm thu nhập thấp hay không.
Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn đã quy định rõ cách xác định thu nhập bình quân của người đăng ký. Phương pháp tính toán dựa trên thu nhập thực nhận trong 12 tháng gần nhất trước thời điểm xét duyệt hồ sơ.
Người lao động hiểu đúng quy định này sẽ chủ động đánh giá khả năng đáp ứng điều kiện trước khi nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội.
Thu nhập bình quân mua nhà ở xã hội được xác định như thế nào?
Pháp luật về nhà ở xã hội quy định thu nhập bình quân là mức thu nhập trung bình hàng tháng mà người đăng ký thực nhận trong 12 tháng liên tiếp gần nhất. Con số này được sử dụng để xác định đối tượng thuộc nhóm thu nhập thấp cần hỗ trợ về nhà ở.
Thu nhập thực nhận bao gồm tiền lương, tiền công, phụ cấp và các khoản thu nhập có tính chất tiền lương. Cơ quan xét duyệt chỉ tính số tiền còn lại sau khi đã trừ các khoản bảo hiểm bắt buộc và thuế thu nhập cá nhân.
Phương pháp tính được áp dụng theo công thức:
| Thu nhập bình quân tháng = Tổng thu nhập thực nhận của 12 tháng liền kề / 12 |
|---|
Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/04/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định rõ nguyên tắc xác định thu nhập khi xét duyệt nhà ở xã hội. Thời gian tính toán là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Ví dụ thực tế giúp minh họa rõ cách tính thu nhập bình quân theo quy định. Một nhân viên văn phòng có tổng thu nhập trong năm 2025 là 180 triệu đồng. Các khoản bảo hiểm bắt buộc đã đóng là 10 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân là 2 triệu đồng. Thu nhập thực nhận cả năm của người lao động này là 168 triệu đồng. Thu nhập bình quân tháng tương ứng khoảng 14 triệu đồng.
Mức thu nhập bình quân khoảng 14 triệu đồng mỗi tháng là căn cứ để cơ quan chức năng xác định điều kiện thu nhập khi xét duyệt hồ sơ.
Những lỗi thường gặp khi xác định thu nhập mua nhà ở xã hội
Trong thực tế, nhiều hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội bị loại do người lao động hiểu chưa đúng cách xác định thu nhập bình quân. Sai sót thường không nằm ở mức thu nhập thực tế mà xuất phát từ cách kê khai hoặc chuẩn bị hồ sơ chưa đúng quy định.
Dưới đây là ba lỗi phổ biến mà người đăng ký cần lưu ý.
Không trừ thuế thu nhập cá nhân và các khoản bảo hiểm
Một sai sót khá phổ biến là sử dụng tổng thu nhập trước khi khấu trừ để tính điều kiện thu nhập. Trong khi đó, quy định về nhà ở xã hội chỉ tính thu nhập thực nhận sau khi đã trừ thuế thu nhập cá nhân và các khoản bảo hiểm bắt buộc. Nếu người lao động kê khai theo mức thu nhập trước khấu trừ, con số thu nhập có thể vượt ngưỡng quy định dù thực tế vẫn đáp ứng điều kiện.
Nhầm lẫn mốc thời gian 12 tháng liền kề
Một số người sử dụng bảng lương của năm tài chính trước đó để chứng minh thu nhập. Tuy nhiên, quy định hiện hành yêu cầu xác định thu nhập trong 12 tháng liền kề tính đến thời điểm nộp hồ sơ.
Ví dụ, nếu hồ sơ được nộp vào tháng 5/2026 thì thời gian xác nhận thu nhập phải tính từ tháng 5/2025 đến hết tháng 4/2026. Việc sử dụng số liệu của năm tài chính trước có thể khiến hồ sơ không đúng quy định về thời gian.
Số liệu thu nhập không khớp với sao kê ngân hàng
Trong quá trình thẩm định, cơ quan chức năng có thể đối chiếu giấy xác nhận thu nhập, sao kê tài khoản ngân hàng hoặc các giấy tờ chứng minh thu nhập khác. Nếu số tiền thực nhận trong tài khoản cao hơn đáng kể so với mức thu nhập được xác nhận trên giấy tờ, hồ sơ có thể bị yêu cầu giải trình hoặc không đáp ứng điều kiện xét duyệt do thông tin chưa thống nhất.
Mức thu nhập bao nhiêu được mua nhà ở xã hội năm 2026?
Căn cứ Nghị định Số: 136/2026/NĐ-CP ngày 07/04/2026 của Chính phủ, điều kiện về thu nhập được xác định như sau:
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.
Riêng với lực lượng vũ trang nhân dân (quân đội, công an), mức thu nhập được quy đổi theo lương của sĩ quan cấp hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp). Có thể hiểu gọn như sau:
Người độc thân: thu nhập hằng tháng không vượt quá tổng thu nhập của một sĩ quan cấp hàm Đại tá.
Hai vợ chồng cùng thuộc lực lượng vũ trang: tổng thu nhập không vượt quá 2 lần thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.
Một người thuộc lực lượng vũ trang, vợ hoặc chồng làm nghề khác: tổng thu nhập không vượt quá thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá cộng với mức trần thu nhập áp dụng cho người dân thường.
Nếu vợ hoặc chồng là lao động tự do, không có hợp đồng lao động: thu nhập được xác nhận theo cơ chế tự kê khai như lao động tự do thông thường.
Việc hiểu rõ cách tính thu nhập bình quân và các ngưỡng thu nhập theo quy định sẽ giúp người lao động chủ động đánh giá khả năng đáp ứng điều kiện trước khi chuẩn bị hồ sơ. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian trong quá trình đăng ký mà còn hạn chế những sai sót có thể ảnh hưởng đến kết quả xét duyệt mua nhà ở xã hội.
