Nhiều người với mức thu nhập trung bình hoặc thấp rất quan tâm đến hình thức mua nhà ở xã hội trả chậm, trả dần để có nơi an cư ổn định. Tuy nhiên, nhiều người còn băn khoăn về sự khác biệt giữa trả chậm, trả dần với vay ngân hàng, cũng như mỗi tháng phải thanh toán bao nhiêu. Bài viết dưới đây sẽ giải thích quy định pháp luật về trả chậm, trả dần theo Luật Nhà ở 2023 và đưa ra ví dụ minh họa với căn hộ trị giá 1 tỷ đồng.
Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần theo quy định mới nhất
Tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023 quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần cụ thể như sau:
Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở 2023 hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Những quy định này áp dụng trực tiếp với nhà ở xã hội trả chậm, trả dần, mang lại quyền lợi thực tế cho người thu nhập trung bình và thấp. Thời gian và phương thức trả chậm, trả dần được thỏa thuận linh hoạt với chủ đầu tư, đảm bảo đúng quy định hiện hành, phù hợp với khả năng tài chính cá nhân. Đồng thời, quyền lợi của người mua được bảo đảm trong các trường hợp rủi ro như chết hoặc phá sản, theo đúng quy định của pháp luật.
Mua nhà ở xã hội trả chậm, trả dần trong bao nhiêu năm?
Điều 48 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định về thời hạn vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội như sau:
Điều 48. Vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Chính sách xã hội
[…]
5. Thời hạn vay: Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Như vậy, khi mua nhà ở xã hội trả chậm, trả dần, người mua có thể thỏa thuận thời gian thanh toán linh hoạt với ngân hàng, tối đa lên đến 25 năm. Điều này giúp người mua dễ dàng sắp xếp tài chính, đảm bảo khả năng trả nợ hàng tháng và ổn định cuộc sống.
Hàng tháng người mua nhà ở xã hội phải trả bao nhiêu?
Số tiền trả hàng tháng khi mua nhà ở xã hội phụ thuộc vào giá trị căn hộ, khoản thanh toán ban đầu, thời hạn trả chậm, trả dần và lãi suất ưu đãi do Nhà nước quy định.
Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, mức lãi suất ưu đãi cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm, áp dụng từ ngày 10/10/2025. Các khoản vay trước ngày 10/10/2025 được điều chỉnh về mức lãi suất này cho dư nợ gốc thực tế và dư nợ quá hạn (nếu có).
Thông thường, người mua nhà sẽ thanh toán tối thiểu 20–30% giá trị căn hộ, phần còn lại được thanh toán dần theo thời hạn thỏa thuận với ngân hàng. Khoản trả hàng tháng được tính dựa trên dư nợ còn lại và lãi suất ưu đãi, đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính của người mua.
Điển hình:
- Căn hộ có giá 1 tỷ đồng, người mua thanh toán trước 30% (tương đương 300 triệu đồng).
- Số tiền còn lại 700 triệu đồng được trả chậm, trả dần trong tối đa 25 năm với lãi suất 5,4%/năm.
- Khoản trả hàng tháng ước tính khoảng 4,2 – 4,5 triệu đồng, chiếm khoảng 30 đến 35% thu nhập gia đình nếu thu nhập 12 – 15 triệu đồng/tháng, đảm bảo khả năng chi trả ổn định.
Như vậy, hình thức trả chậm, trả dần giúp người có thu nhập trung bình – thấp tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn và vẫn đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ngay từ đầu.
Lưu ý khi mua nhà ở xã hội trả góp
Người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng để tránh rủi ro tài chính và đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình sở hữu nhà ở xã hội.
Xác định khả năng tài chính
Người mua cần tính toán thu nhập thực tế và mức chi tiêu hàng tháng để lựa chọn khoản vay phù hợp. Việc đánh giá đúng khả năng tài chính giúp tránh tình trạng quá tải chi phí, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và khả năng trả nợ đúng hạn.
Kiểm tra dự án và chủ đầu tư
Người mua phải xem xét kỹ thông tin pháp lý của dự án, năng lực chủ đầu tư và tiến độ xây dựng trước khi đặt cọc. Ví dụ, Dự án Khu nhà ở An Sinh thuộc Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1) do Tổng Công ty HUD làm chủ đầu tư là dự án uy tín với pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và tiện ích đầy đủ giúp người mua yên tâm đầu tư.
Chọn ngân hàng hỗ trợ tốt
Người vay nên so sánh lãi suất, thời gian trả nợ và chính sách ưu đãi của từng ngân hàng để chọn phương án tối ưu. Một số ngân hàng có chương trình hỗ trợ đặc biệt cho người mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn và thời gian ân hạn linh hoạt.
Đọc kỹ hợp đồng
Hợp đồng cần thể hiện rõ lãi suất, thời hạn vay, điều kiện phạt trả chậm và quyền lợi của người mua. Theo Điều 167 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận, vì vậy người mua cần đảm bảo mọi điều khoản được ghi rõ ràng và công bằng.
Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ
Người sở hữu phải tuân thủ quy định về sử dụng, chuyển nhượng và duy trì điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Theo quy định, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Kết luận
Với các chính sách hỗ trợ hiện hành, người mua hoàn toàn có thể tiếp cận nhà ở xã hội theo hình thức trả chậm, trả góp dài hạn theo quy định của Nhà nước. Người mua chỉ cần thanh toán ban đầu ở mức phù hợp, phần còn lại được trả dần hàng tháng với lãi suất ưu đãi. Thời hạn vay kéo dài giúp giảm áp lực tài chính và phù hợp với thu nhập của người lao động.
